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案例分析
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如何区分购房合同中的定金和订金


     在买房的过程中经常为了表明购房人的买房意思而要求预先交付一定款项的行为,实践中更有“小订”和“大订”的做法,那么定金和订金是一回事吗?如果购房人最终决定不买这套房子了能够退还吗?定金指合同当事人为了确保合同的履行,依据法律和合同的规定由一方当事人按合同标的额的一定比例,预先给付对方的金钱或其他替代物。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。因此,定金在性质上具有明显的制裁违约行为的性质。购房人和开发商约定的定金具有从合同的性质,它以主合同的存在为必要条件。当主合同不成立、无效或被撤销,定近条款也不能生效。主合同消灭,约定的定金也随之消灭。

  订金则是指购房人怕看中的房子不能买到而交的预订的钱,可以理解为一种预付款行为,合同确立、履行时预付款要充抵价款,合同不成立时预付款应当返还。订金的适用不存在制裁违约行为的问题,对合同没有担保作用。如果购房人预交的是订金,最终确定不想购买时,开发商应当退还。因此,购房人在购房的过程中,应当与开放商明确自己所预交的钱款属于“定金”还是“订金”,如果属于“定金”应当是以书面的形式明确加以规定。

  关于“订金”的法律性质。我国法律没有明确的规定,所以“订金”不是一个严格的法律上的概念,一般应理解为预付款,交付“订金”是先予履行债务的行为。而关于“定金”,在我国《民法通则》和《担保法》中都有明显的规定,它和保证、抵押、质押与留置并列为5种担保形式之一,属于债务人向债权人履行债务的担保。债务人??行债务后,定金应当抵作价款。二者的区别在于:交付“订金”属于先予履行债务的行为,而交付“定金”是实施的担保行为,即交付定金的一方不履行约定的债务时,无权要求返还定金,收受定金的一方不履行约定的债务时,应当双倍返还定金。

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